愛知県の空き家調査｜不動産事業者向け空き家マーケティングの考え方 | 東海配布

愛知県・名古屋市の空き家の現状(2023年最新)

愛知県の数字

項目	数値(令和5年/2023年10月)
総住宅数	約366万4,700戸
空き家数	43万3,000戸(1963年以降最多)
空き家率	11.8%(2018年比+0.5ポイント)
放置空き家(賃貸・売却・別荘除く)	15万6,000戸(4.3%)
持ち家住宅率	59.6%

注目すべきは「放置空き家」の数字。賃貸・売却用や別荘を除いた、いわゆる「実家放置型」の空き家が15万6,000戸。これらが不動産事業者にとっての主要なマーケットになります。2018年の14万3,000戸から1.3万戸増加しており、市場規模は確実に大きくなっています。

出典:愛知県「令和5年住宅・土地統計調査」(2024年10月公表)

名古屋市の数字

項目	数値(令和5年/2023年10月)
総住宅数	1,310,600戸
空き家数	17万3,000戸
空き家率	13.2%
持ち家住宅率	46.6%

名古屋市の空き家率は愛知県全体より高い13.2%。賃貸用空き家が多い都市部の特性が反映されています。市内のマンション空室・賃貸物件の空きも含まれるため、不動産仲介の動かしどころが多いのも特徴です。

出典:名古屋市「令和5年住宅・土地統計調査結果」

2023年6月の空家対策特措法改正がもたらした変化

不動産事業者にとって最も大きな変化が、2023年6月14日の空家対策特措法改正です。これにより、空き家所有者の負担が増し、結果的に売却・買取・解体を検討する世帯が増えています。

「管理不全空家」という新カテゴリー

従来は「特定空家等」だけが行政指導の対象でしたが、2023年改正でその前段階の「管理不全空家」が新設されました。「適切な管理が行われていないことで特定空家等になるおそれのある状態」であれば、市町村が指導・勧告できます。

固定資産税の特例除外が広がった

住宅用地は通常、固定資産税が1/6に軽減されています(住宅用地特例)。これまでは「特定空家等」になって勧告されると軽減から外されていましたが、2023年改正以降は「管理不全空家」で勧告されただけでも軽減から外されるようになりました。

これは所有者にとって固定資産税が実質6倍になる大きなリスク。多くの所有者が「税金が上がる前に売却しよう」と動き始めるトリガーになっています。

相続登記義務化との相乗効果

2024年4月の相続登記義務化(3年以内の登記を義務付け・10万円以下の過料)も同時進行で、空き家所有者は「相続登記+管理または売却」を同時に検討せざるを得ない環境にあります。不動産事業者にとっては、複数の法改正が重なる絶好の営業タイミングと言える状況です。

名古屋市の空き家対策と補助金制度

名古屋市では空き家問題への対策として、所有者が活用しやすい複数の制度を用意しています。不動産事業者がチラシ・DMで訴求する際の「お得情報」として使えます。

制度	概要
空き家譲渡所得の特別控除	相続空き家を売却した際の譲渡所得から最大3,000万円控除
名古屋市老朽危険空家等除却費補助金	老朽空き家の解体工事費の一部を補助
名古屋市空き家活用支援事業費補助金	空き家を地域活用するための改修工事費を補助(最大100万円)

所有者向けチラシで「譲渡所得3,000万円控除の特例があります」と一文入れるだけで、相続物件の売却検討が一気に現実化することがあります。

不動産事業者のための空き家マーケティング

愛知県・名古屋市の空き家問題は、不動産事業者にとってマーケット機会です。空き家所有者にどうアプローチするかが、新規開拓の鍵になります。

空き家所有者の心理特性

空き家を放置している所有者の多くは、次のような状態にあります。

• 相続したが、住むつもりも売る決心もつかないまま放置
• 遠方在住で物件管理が物理的に難しい
• 解体・売却の手続きが複雑そうで踏み出せない
• 固定資産税・維持費を払い続けているが、損切りのきっかけがない
• 家族・親族間で売却合意が取れない

こうした所有者にとって、「動く理由」を提供するのが不動産事業者のチラシ・DMの役割になります。

空き家所有者向けチラシの訴求軸

訴求軸	キャッチコピー例
税負担増加リスク	「管理不全空家になると固定資産税が6倍に。今のうちに動きましょう」
3,000万円控除の特例	「相続空き家の売却で3,000万円控除・期限あり」
解体費用の補助金	「老朽空き家解体に最大○○万円の補助金が出ます」
遠方在住者へのアプローチ	「遠方にお住まいの方も、現地確認なしで査定可能」
相続登記義務化	「2027年3月までに登記が必要。手続きから売却までワンストップ対応」

空き家所有者にアプローチする2つの手段

1. 空き家密集エリアへのポスティング

空き家率の高いエリアに戸建限定ポスティングを行うのが、もっとも費用対効果が高いアプローチ。愛知県内では下記のエリアが代表的です。

名古屋市内の空き家多めエリア	特徴
中川区・港区・南区	築古戸建多め・世代交代エリア
北区・西区	住宅街・築年数経過の戸建多め
瑞穂区・熱田区	古い住宅街・シニア層中心

名古屋市外でも、春日井市・小牧市・尾張旭市・東海市など戸建中心のベッドタウンは、空き家化が進む築古エリアが集中しています。岐阜県・三重県の郊外も同様です。

2. 所有者リストへのDM発送

登記簿情報や住宅地図情報から空き家所有者を特定し、個別宛のDMを送付する方法。ポスティングと比べてピンポイントに届けられるので、買取・査定の本気度が高い問い合わせが生まれやすい。

「相続後に放置されている実家」「遠方在住の方が所有している空き家」など、所有者ごとのストーリーに合わせた個別文面が効きます。

東海配布の空き家関連サービス

東海配布では、不動産事業者向けに以下のサービスを提供しています。

サービス	内容
空き家エリアへのポスティング	名古屋市内1枚1円〜・市外2円〜。戸建限定・町丁目単位の指定可
空き家所有者向けDM発送	1,000通70円〜・10,000通55円〜。宛名印字・封入・発送代行
空き家調査(オプション)	340名の配達スタッフが実地調査。空き家リスト作成から所有者特定までサポート

「空き家調査からポスティング・DM施策までワンストップで」というご相談から大丈夫です。最短2週間で町丁目単位の調査を実施し、所有者リスト化・DM発送までを一括で対応します。